Advocacia Zanelatto

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Atuação nas áreas de direito civil, empresarial e imobiliário.


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Atraso na conclusão das obras de infra-estrutura de terreno comprado em loteamento, enseja indenização por danos materiais e danos morais. Esse é o entendimento do TJ/SP, que também determinou a devolução de taxas de corretagem, ilegalmente cobradas no momento da venda. APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 1019057-27.2013.8.26.0100 APELANTE/APELADO: J N S APELANTE/APELADA: URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A (Nova denominação de SCOPEL DESENVOLVIMENTO URBANO S/A) e MONTECATINI IMOBILIÁRIA LTDA JUIZ: PAULO ROGÉRIO BONINI VOTO Nº 3.222 APELAÇÃO Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais - Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel- Atraso na conclusão da obra de infraestrutura do loteamento - Sentença de parcial procedência - Inconformismo de ambas as partes - Exigências extraordinárias da autoridade municipal e da CETESB não comprovados - Atraso na entrega das obras de infraestrutura caracterizado - Circunstância que inviabiliza a edificação de construção no lote adquirido pelo autor - Danos morais e materiais configurados - Pleito recursal do autor acolhido reconhecer a legitimidade da ré MONTECATINI para figurar no pólo passivo da contenda, afastar o decreto prescricional sobre a pretensão de devolução da taxa de corretagem e fixar a indenização por danos morais em R$ 15.000,00 e majorar a indenização por lucros cessantes para 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso e condenar a ré URBPLAN ao pagamento das custas, despesas processuais - Recurso do autor provido em parte e apelo da ré desprovido

Published on 2015-02-10 16:20:59 GMT

Valor da causa no desfazimento do contrato deve corresponder ao valor pleiteado na restituição e não o valor total do contrato. Essa é decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao analisar recurso contra decisão que havia determinado a emenda da petição inicial para atribuir à causa ao valor do contrato e, com isso, pagar a diferença das custas. Agravo de Instrumento nº 2208418-21.2014.8.26.0000 Agravantes: E S T e S T H Agravado: OAS 31 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA Comarca: São Paulo Voto nº 16305 AGRAVO DE INSTRUMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL - DETERMINAÇÃO DE EMENDA DA INICIAL PARA ATRIBUIÇÃO DO VALOR À CAUSA, CORRESPONDENTE AO VALOR INTEGRAL DO CONTRATO - PEDIDOS DOS AUTORES QUE SE RESTRINGE À DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS JÁ PAGAS - RECURSO PROVIDO.

Published on 2015-02-10 16:20:30 GMT

A Corte Especial do STJ vai definir essa semana se o uso da Tabela Price para o cálculo de juros em contratos caracteriza capitalização ou não através do REsp 1.124.552, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão.

Published on 2014-11-24 15:05:58 GMT

Nos financiamentos imobiliários contratados sem cláusula de garantia de cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário. DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE PELO SALDO DEVEDOR RESIDUAL DE FINANCIAMENTO CELEBRADO NO ÂMBITO DO SFH (ART. 543-C DO CPC E RES. 8/2008-STJ). Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), sem cláusula de garantia de cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS), o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário. A previsão do saldo devedor residual decorre da insuficiência das prestações pagas pelo mutuário em repor o capital mutuado, pois o reajuste das prestações vinculadas aos índices aplicados à categoria profissional nem sempre acompanha o valor da inflação, o que cria um desequilíbrio contratual capaz de afetar, em última análise, a higidez do próprio sistema de financiamento habitacional. Ao lado de tal circunstância, destaca-se o fato de que o art. 2º do Decreto-Lei 2.349/1987, legislação específica sobre a matéria, é claro a respeito da responsabilidade dos mutuários pelo pagamento do saldo devedor residual: “Nos contratos sem cláusulas de cobertura pelo FCVS, os mutuários finais responderão pelos resíduos dos saldos devedores existentes, até sua final liquidação, na forma que for pactuada, observadas as normas expedidas pelo Conselho Monetário Nacional”. Precedentes citados: AgRg no AREsp 282.132-PB, Terceira Turma, DJe 7/3/2014; e AgRg no AREsp 230.500-AL, Quarta Turma, DJe 28/10/2013. REsp 1.447.108-CE e REsp 1.443.870-PE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 22/10/2014.

Published on 2014-11-23 22:23:54 GMT

O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de declarar nula a cláusula contratual que exclua a implantação de "stent", confira-se: DIREITO CIVIL. CLÁUSULA DE CONTRATO DE PLANO DE SAÚDE QUE EXCLUA A COBERTURA RELATIVA À IMPLANTAÇÃO DE "STENT". É nula a cláusula de contrato de plano de saúde que exclua a cobertura relativa à implantação de stent. Isso porque, nesse tipo de contrato, considera-se abusiva a disposição que afaste a proteção quanto a órteses, próteses e materiais diretamente ligados a procedimento cirúrgico a que se submeta o consumidor. Precedentes citados: AgRg no Ag 1.341.183-PB, Terceira Turma, DJe 20/4/2012; e AgRg no Ag 1.088.331-DF, Quarta Turma, DJe 29/3/2010. REsp 1.364.775-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/6/2013. Já em outro julgado, garantiu o direito de indenização em razão da recusa da cobertura das despesas com a implantação do "stent", conforme o julgado: DIREITO CIVIL. DANO MORAL DECORRENTE DA INJUSTA RECUSA DE COBERTURA POR PLANO DE SAÚDE DAS DESPESAS RELATIVAS À IMPLANTAÇÃO DE "STENT". Gera dano moral a injusta recusa de cobertura por plano de saúde das despesas relativas à implantação de "stent". Isso porque, embora o mero inadimplemento contratual não seja, em princípio, motivo suficiente para causar danos morais, deve-se considerar que a injusta recusa de cobertura agrava a situação de aflição psicológica e de angústia no espírito daquele que, ao pedir a autorização da seguradora, já se encontra em condição de dor, de abalo psicológico e com a saúde debilitada. Precedentes citados: REsp 735.750-SP, Quarta Turma, DJe 16/2/2012; e REsp 986.947-RN, Terceira Turma, DJe 26/3/2008. REsp 1.364.775-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/6/2013.

Published on 2014-11-23 22:17:17 GMT

Tribunal de Justiça de SP reafirma DIREITO do consumidor de DESISTIR da compra de imóvel na planta e receber valores pagos com retenção de10% de total e ainda RESTITUIR CORRETAGEM ilegalmente cobrada na venda. Voto nº 14/23999 Apelação nº 1086527-75.2013.8.26.0100 Comarca: São Paulo Apelante: Barinas Empreendimentos Imobiliários Ltda. Apelado: N V S e outro Ementa – Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Indenizatória – Devolução cabível, com direito à retenção de 10% – Natureza compensatória – Aplicação da Súmula nº 1 da Seção de Direito Privado desta Corte – Cobrança da taxa SATI – Abusividade – Caracterização de venda casada, além de violação ao dever de informar previsto no CDC – Corretagem – Compra realizada em stand de vendas, ao qual os compradores se dirigiram diretamente – Não caracterização de mediação, restando incabível cobrança por corretagem (art. 526 CC) – Recurso improvido. A fundamentação da decisão não deixa dúvidas sobre a obrigação da empresa em restituir 90% dos valores pagos à empresa e 100% da corretagem e Sati: “A retenção de 10% do total pago arbitrada pelo D. Juiz “a quo” é de rigor, sendo que sua natureza é compensatória, remunerando à vendedora com despesas de administração realizadas. Esse é o entendimento sobre a matéria que está, inclusive, consolidado pela Súmula nº 1 da Seção de Direito Privado desta Corte: (...) Com relação à taxa SATI, entendo que tal cobrança é abusiva, eis que representa venda casada, além de violar o dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor. Ademais, não há comprovação efetiva do serviço prestado, que se confunde com a atividade da própria promitente vendedora, seja ainda por sua contratação atender interesse exclusivo da promitente vendedora. Tal entendimento é acompanhado pela jurisprudência pacífica desta Corte: (...) No atinente à corretagem, o fato de os compradores terem se dirigido ao stand de vendas da incorporadora descaracteriza o serviço, seja por haver relação de dependência entre a consultoria imobiliária e a incorporadora, que autorizou uma empresa em especial para fazê-lo (art. 722 CC), seja por não haver efetiva intermediação, pois os compradores buscaram a vendedora diretamente, aproveitando-se por analogia o art. 726 do CC (“Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor [...]”). Além disso, entendo que a atribuição da remuneração aos compradores equivaleu a verdadeira imposição, à medida que estes não tiveram opção de contratar o serviço, arcando simplesmente com seu pagamento por força de cláusulas não contornáveis do instrumento, o que constitui venda casada (art. 39 I CDC).”

Published on 2015-02-10 16:23:10 GMT

O condomínio tem prazo de cinco anos para efetuar a cobrança das taxas condominiais inadimplidas. Precedente: DIREITO CIVIL. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. Prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela, a pretensão, nascida sob a vigência do CC/2002, de cobrança de cotas condominiais. Isso porque a pretensão, tratando-se de dívida líquida desde sua definição em assembleia geral de condôminos e lastreada em documentos físicos, adequa-se à previsão do art. 206, § 5º, I, do CC/2002, segundo a qual prescreve em cinco anos “a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. Ressalte-se que, sob a égide do CC/1916, o STJ entendia aplicável o prazo de prescrição de vinte anos à pretensão de cobrança de encargos condominiais, tendo em vista a natureza pessoal da ação e consoante o disposto no art. 177 do referido código. Isso ocorria porque os prazos especiais de prescrição previstos no CC/1916 abrangiam uma variedade bastante inferior de hipóteses, restando às demais o prazo geral, conforme a natureza da pretensão – real ou pessoal. O CC/2002, afastando a diferença de prazos aplicáveis conforme a natureza jurídica das pretensões, unificou o prazo geral, reduzindo-o para dez anos. Ademais, ampliou as hipóteses de incidência de prazos específicos de prescrição, reduzindo sensivelmente a aplicação da prescrição decenal ordinária. Nesse contexto, o julgador, ao se deparar com pretensões nascidas sob a vigência do CC/2002, não pode, simplesmente, transpor a situação jurídica e proceder à aplicação do novo prazo prescricional ordinário, conquanto fosse o prazo geral o aplicável sob a égide do CC/1916. Assim, deve-se observar, em conformidade com a regra do art. 206, § 5º, I, do CC/2002, que, para a pretensão submeter-se ao prazo prescricional de cinco anos, são necessários dois requisitos, quais sejam: que a dívida seja líquida e esteja definida em instrumento público ou particular. A expressão “dívida líquida” deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada, enquanto o conceito de instrumento pressupõe a existência de documentos, sejam eles públicos ou privados, que materializem a obrigação, identificando-se a prestação, seu credor e seu devedor. Vale ressaltar que o instrumento referido pelo art. 206, § 5º, I, do CC/2002 não se refere a documento do qual se origine a obrigação, mas a documento que a expresse. Nessa perspectiva hermenêutica, conclui-se que o prazo quinquenal incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular, o que abrange a pretensão de cobrança de cotas condominiais. REsp 1.366.175-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 18/6/2013.