川崎不動産法研究会 不動産法セミナー

at 砂子1-8-4 アサヒヤビル3階 澄川法律事務所, Kawasaki-shi, 210-0006 Japan

川崎市内の複数の弁護士による不動産法の研究会です。川崎市及び隣接地域の不動産業の皆さまに対し,無料セミナー等を行います。


川崎不動産法研究会 不動産法セミナー
砂子1-8-4 アサヒヤビル3階 澄川法律事務所
Kawasaki-shi , Kanagawa 210-0006
Japan
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P: 044-276-8773
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Description

川崎市内の複数法律事務所による不動産法の研究会です。 セミナー等を通じて,川崎市及び隣接地域の不動産業の皆さまのお役に立てればと考えております。 ご希望のテーマについて講師派遣することも可能ですので,お問い合わせください。 参加事務所 武蔵小杉あおば法律事務所(川崎市中原区) 澄川法律事務所(川崎市川崎区)

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 弁護士の澄川です。判例時報2247号に,売主の本人確認義務を怠ったとして司法書士が損害賠償の支払を命じられた事例が掲載されています(東京地方裁判所平成26年11月17日判決)。  この事件では,司法書士が,売主が提出した運転免許証や印鑑登録証明書が客観的に明らかにおかしいのに(インクのにじみ,印字のずれなど),これらが偽造であることを看過してしまいました。  そこから簡単に想像できるように,この「売主」は実は所有者本人ではありませんでした。しかし,買主は,司法書士が本人確認をしたということで信用して,代金の支払いまでしてしまいました。そして,支払が済んだ後に,法務局で偽造が発覚しました。この時点で,真の氏名も分からない「売主」はどこかに逃亡してしまい,買主は代金を返してもらうこともできなくなってしまいました。  不動産取引においては,通常は,こういうことが起きないように,慎重に取引が行われます。買主も,直接の契約当事者として,相手の信用性について十分な調査をしなくてはいけません。この事件では,原告である買主自身も十分な調査をしなかったということで,司法書士に対する損害賠償請求は7割減額されました。この結果,損害額3500万円余りのうち,3割にあたる1050万円余りについて,司法書士の損害賠償責任が認められています。  司法書士も1000万円を超える損害賠償をしなくてはならず大変ですが,買主としても,残りの2500万円は丸損です(仮に後日詐欺師が捕まっても,お金は残っていないことがほとんどです)。不動産取引は,多少時間がかかっても全当事者が気をつけて慎重に進めなくてはいけない,という教訓となる事例かと思います。

Published on 2015-04-06 07:00:26 GMT

 弁護士の澄川です。判例雑誌に掲載されていた裁判例を紹介します。 東京地方裁判所 平成26年3月26日判決(判例時報2243号56頁)  宅建業者の調査説明義務違反について損害賠償義務が認められた裁判例です。  この裁判では,一般論として,宅建業者は宅建業法35条に列挙された事項に限らず,売買当事者にとって売買契約を締結するか否かを決定するために重要な事項であることを認識し,かつ,当該事実の有無を知った場合は,信義則上,相手方当事者に対し,その事実の有無について調査説明義務を負う場合があるとされました。  その上で,事件の対象となった不動産が建築基準法及び都市計画法に違反した状態であったのに,被告の宅建業者が調査説明義務を怠ったとして不法行為が成立すると認定されました。  この事案では,買主側も法規制等について相応の知識を持っている企業であったため,3割の過失相殺がされていますが,それでも判決では766万8150円の損害賠償が命じられています。  宅建試験においても,法35条の周辺は最重要事項として勉強しなくてはいけない部分です。既に資格をお持ちの方も,定期的に知識を再確認されることをお勧めします。

Published on 2015-03-10 00:46:37 GMT

弁護士の澄川です。 昨年から月1回で継続してきた民法等無料セミナー,本日の第7回で,完結となります。 既に参加されている皆さまはもちろん,今回初めての方も是非ご参加ください(前回まで出席していなくても分かる内容です)。当日申し込みも歓迎いたします。 参加申し込みはこちらまでお知らせください。 web@smkw.biz 044-276-8773 また,セミナー終了後には,気楽にご参加頂ける懇親会も実施いたします。 是非,情報交換・名刺交換をしにいらしてください。 本日 18時30分~ 武蔵小杉 ユニオンビル会議室 http://www.unionbiru.or.jp/floor/index.html なお,来月以降の活動について,色々と構想をしております。セミナーに参加されている皆さまや,こちらのFacebookページをご覧になっている皆さまと上手く協働していくための企画を実現できればと考えております。そちらにもご期待ください。

Published on 2014-05-19 01:51:04 GMT

弁護士の権藤です。 川崎市内で建設中の高層マンションに建設途中で工事の不備が見つかったため、販売会社がマンション購入者向けに解約補償等の手続を進めているそうです。 最近、都内で話題になっていた高級マンションの建築瑕疵の問題が、川崎でも起きてしまったようです。 このような問題が生じてしまった場合、販売会社としては「手付金倍返し」による解約を試みることが一般的です。もっとも、手付解除は契約の相手方が「履行の着手」(民法557条1項)に至るまでしかできませんから、現実には微妙なケースも出てきます。 既に代金の大半を支払う準備が完了していたらどうなるのか、ローンの決済が済んでしまっていたらどうなるのか、工事が遅延する期間分の仮住まいの家賃はどうするのか、このような場合、難しい問題が発生します。 このあたりは前例も多くはなく、今後、法的な争いに発展する事例も出てくるのではないでしょうか。 この様な問題は、なにも高層マンションの取引のみにかかわるものではありません。不動産の建売販売全般において、売主も買主も建築瑕疵というリスクを適切に評価して、手付金の金額を設定する必要があるでしょう。 売主からすれば、手元資金の確保という目先の利益にとらわれて手付金を高く設定すると思わぬ打撃を被ることがありますし、買主からすれば、手付金が安い方が楽だと安心していると低額の倍返ししか受けられない事態になりかねません。 単に「頭金をいくら入れられるか」というだけで考えることは避けるべきところです。 以上、報道から得た情報を当研究会向けに最適化してお届けした次第です。

Published on 2014-04-30 03:54:30 GMT

 弁護士の澄川です。  次回セミナー(5月19日,武蔵小杉ユニオンビル)では,以下のような事例について,お話しします。 ・不動産の所有者や賃借人が死亡したが,相続人がいないのでどうしたらよいか分からない。 ・アパートの賃借人が荷物を置いたまま失踪してしまって困惑している。  こうした問題は,民法の勉強という意味ではかなり細かい部分ですが,不動産の法律相談としては決して珍しいケースではありません。  また,誰でも巻き込まれる可能性のある以下のトラブルについて,裁判例を紹介しながらお話しするつもりです。 ・ゴミ集積所の場所を変えて欲しい。  いずれの問題も,不動産に関わる皆さまが耳にすることのある問題かと思います。ご興味があれば,ぜひ,ご予約の上,ご参加ください。

Published on 2014-04-27 01:54:11 GMT

弁護士の元嶋です。 長谷山弁護士の4月22日付の投稿にあるように、 去年11月から始まった第1期のセミナーも 5月19日(月)の1回のみとなりました。 半年の間でしたが、様々な分野でご活躍されている方々と お話しすることが出来、私自身とても勉強になりました。 さて、第1期のセミナー終了に伴い、不動産法研究会では 第2期のセミナーをより発展・向上させるため、 様々な方のご意見を伺いたいと思っております。 本FB等をご覧になられた方で、 少しでも本セミナーにご興味を持って頂けたようであれば、 是非一度セミナー及び懇親会に参加して頂きたいと思います。 (懇親会からの参加でも大歓迎です) よろしくお願いします。

Published on 2014-04-25 09:22:43 GMT

弁護士の長谷山です。 昨日のセミナーも無事に終わって、 第1期のセミナーはあと1回を残すのみになりました。 (民法を中心に、簡単に基礎知識を確認した後、 実務上問題となる点について講義するという形をとりました) 次回は、5月19日(月)午後6時30分~ 武蔵小杉のユニオンビルで行う予定です。 今後、第2期のセミナーを行っていくことになる予定ですが、 どのようなセミナーを希望するか、など、 色々な方のご意見を伺いたいと思っております。 何かご意見がありましたら、FB上にてコメントして頂くか、 もしくは、セミナーやその後の懇親会に参加して、 意見を述べて頂けると非常にありがたいです。 よろしくお願いします。

Published on 2014-04-21 23:51:48 GMT

弁護士の熊谷です。 次回セミナーでは、「区分所有法」をテーマに話す予定です。 マンション管理にまつわる問題を中心に話していきたいと思います。 マンション問題について関心がある方、是非参加をお待ちしております。

Published on 2014-04-17 06:52:16 GMT

 弁護士の小林です。  次回のセミナーでは,私が「私道」をテーマにお話する予定です。  不動産を巡る紛争で,とりわけやっかいなのがこの私道を巡る問題です。不動産売買の際には,後々の争いにならないためにも,私道の権利関係を漏らさず把握する事が重要です。  セミナーでは,これまでセミナーで取り扱ってきた民法の知識をベースに,関係法令等も踏まえながら,事例を紹介させていただきます。  セミナーは来週月曜日,川崎にて行います。皆様のご参加をお待ちしております。

Published on 2014-04-16 08:33:41 GMT

弁護士の長谷山です。 本日午後6時半から、武蔵小杉のユニオンビルにて、 不動産法セミナーが開催されます。 内容は引き続き賃貸借です。 敷金返還に関連して、 平成24年12月に当事務所が引っ越しをしたときの 事案なども簡単に紹介させて頂きます。 あとは講義のお楽しみですが、 相当頑張った結果・・・となりました。 なあなあではなく、きちんと理屈を詰めると ここまで敷金の返還は請求できる、ということの良い例だと思います。 もっとも、こういうことしているから、 弁護士はテナントとして嫌われるんでしょうね(笑)。

Published on 2014-03-17 03:33:22 GMT

 弁護士の澄川です。  次回無料セミナーは,来週の月曜日(3月17日)です。時間は18時30分からとなります。前回に引き続き,不動産賃貸借についてお話しをします。  1時間半程度のセミナーの後は,懇親会(任意参加)に移動します。懇親会も毎回とても有意義な意見交換の場となっておりますので,初めての方も是非お気軽にご参加ください。(参加の際は,事前に web@smkw.biz までメールにてお申し込み下さい)  なお,今回の場所は,武蔵小杉ユニオンビルです。お間違えのないようにご注意ください。 武蔵小杉 ユニオンビル会議室 http://www.unionbiru.or.jp/floor/index.html

Published on 2014-03-12 03:39:55 GMT

弁護士の長谷山です。 セミナーもだいぶ、回数が嵩んできて、当方もだいぶ、慣れてきた感があります。 次回の無料セミナーは、元嶋弁護士と小林葉月弁護士による賃貸借②の講義を予定しております。 詳しくは3月5日に当事務所にて打合せをして内容を詰めていく予定です。 ご期待あれ!

Published on 2014-02-28 00:11:21 GMT

弁護士の澄川です。 次回無料セミナーは,明後日の月曜日(2月17日)です。テーマは不動産賃貸借となります。賃貸借は大きなテーマですので,今回と次回の2回にわたってお話しをする予定です。 1時間半程度のセミナーの後は,懇親会(任意参加)に移動します。初めての方も,是非お気軽にご参加ください。(参加の際は,事前に web@smkw.biz までメールにてお申し込み下さい) なお,今回の場所は,川崎駅東口の川崎商工会議所です。お間違えのないようにご注意ください。

Published on 2014-02-15 10:24:34 GMT

弁護士の長谷山です。 いよいよ、次回セミナーが来週に迫ってきました。 この前、セミナーをしたばかりなのに・・・ という気がしますが、 1ヶ月という月日の経過するのは早いものですね。 次回は、いよいよ不動産賃貸借です。 私の担当分野は、賃貸借契約の基礎の基礎。 「賃貸借契約の成立」に関する部分です。 ①どういう経緯で、借地借家法という法律が制定されたか?  (民法の修正・強行法規性) ②その弊害 → 定期賃貸借契約の成立 というような事を中心に、簡単にお話をさせて頂く予定です。 寒くなってきましたが、 ぜひ、次回も多くの方にご参加頂きたいと思っております。 よろしくお願いします。

Published on 2014-02-12 00:10:30 GMT

弁護士の長谷山です。 最近、建物収去土地明渡の裁判の依頼を受けることが続きました。 この事件の類型としては、①実際に人が住んでいて立退料目当てに嫌がらせのように居住しているものと、②以前に住んでいた人が死亡してしまってその相続人に対して明け渡しを求めるものという2つの類型があると考えております。 このうち、②のケースですが、 強制執行にかかる費用が馬鹿になりません。 もちろん、強制執行を行う際には、業者に対して費用を支払うのは当然ですが、それ以外に、実際に現場に行く際の執行官費用を支払わなければなりません。 実は、これが債務者(明け渡しを受ける人)の人数によって変わってくるものであり、人数が多い場合には執行官費用が馬鹿にならないのです。 たとえば、川崎の裁判所においては、収去に関しては建物1棟に関して10万円ほどですが、さらに、明け渡しに関しては債務者1人あたり3万円程度の費用がかかるとされています。 したがって、債務者の相続人が15名いれば、予納金だけで50万円以上かかってしまうのです。 立ち退きが問題となっている場合は、 こういう費用面も考えた上で、 話し合いを進めると良いかと思います。

Published on 2014-01-26 03:30:49 GMT

 弁護士の澄川です。  立退料に関する裁判例を紹介します。  判例時報平成26年1月21日号(No.2204)に,建物所有を目的とする借地契約について,賃貸人が立退料を提供することを条件として更新拒絶(明け渡し)が認められた事例が紹介されています。(東京地裁平成25年3月14日判決)   判決の主文は以下のとおりです(一部変更) ------------------------------------  被告は,原告に対して,原告から5000万円の支払を受けるのと引き換えに,建物を収去して土地を明け渡せ。 ------------------------------------  ご存じのように,賃貸人側が借地契約の更新を拒絶するにあたっては,「正当事由」というハードルが設けられています。たとえば,賃貸人が自分で土地を使用する(居住する)必要性が高い場合などに,正当事由が認められます。上記事件では,賃貸人自身が土地を使用する必要性は高くなく,正当事由があるとはいえない,とされましたが,賃貸人が立退料を支払えば正当事由が「補完」されるとしました。そして,借地権価格等を考慮した上で,賃貸人が5000万円を支払うことを条件に,土地の明け渡しを認めました。  なお,上記金額には,建物の価格は含まれていません。建物については,別途,建物買取請求権が行使される可能性があります。和解をするときなどは,建物の帰趨についても注意をして条項を作る必要がありそうですね。

Published on 2014-01-23 03:00:28 GMT

弁護士の澄川です。  不動産業者の皆さんは,賃料の催促や解除通知などのため,内容証明郵便を利用されることがあるかと思います。では,内容証明郵便を送った相手が,郵便を受け取らなかった場合はどうなるでしょうか。  まず,相手が郵便配達員に対し「受領拒絶」をした場合ですが,裁判例では受領拒絶の時点で意思表示が到達したものと認定されています。相手としては,「何かまずい通知が届いた」と認識して,簡単に受領できるのに意図的に受領拒絶しているので,当然といえば当然ですね。  これに対し,相手が「不在」で届けられなかった場合(居留守の場合もありえます),これとは少し異なります。相手が単に気付いていなかったり,または,そもそも大事な郵便と認識していなかったりする可能性があるからです。  「不在」のケースでも,「遅くとも留置期間が満了した時点で受取人に到達した」と判断した最高裁判例がありますが,このケースでは,相手が内容証明郵便の内容について十分に推知できた場合でした(すなわち,上記の受領拒絶の場合と同様に,「何かまずい通知が届いた」と認識して無視していたわけです)。  このように,「不在」のケースでは,相手が内容について十分に推知できた,という要件が加わりますので,実務上は,念を入れて内容証明郵便をもう一度送付するとともに,同時に同内容の普通郵便や特定記録郵便を送付したりします。  いずれにせよ,意図的に内容証明郵便を無視するような相手の場合,通常の交渉で問題を解決することは困難かもしれません。早い段階で民事調停や訴訟を念頭において対応していくことも必要になるでしょう。 P.S. 明日,1月20日の無料セミナー,当日参加も受け付けておりますので,御希望の方はご連絡ください。web@smkw.biz

Published on 2014-01-19 10:13:24 GMT

弁護士の権藤です。 私のセミナー講師担当は一応終了しましたが、セミナーの準備にあたってリサーチして勉強になったことをこの場を借りて報告いたします。分野は【共有】です。 民法は、共有者による共有物への権利行使を以下のとおり制限しています。 第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。 第252条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 講義の中では、共有者全員の同意がなければできない「変更行為」と共有者の過半数でできる「管理行為」の実際上の分類は微妙であると簡単に説明しました。 この点、一般的には共有物の使用制限を招く行為が変更行為であり、共有物の変更を伴わない利用・改良行為が管理行為であるとされています。 そして、物の本では、しばしば「賃貸借契約の締結は管理行為に該当する」との説明がさらりとされていますが、実際にはそんなに簡単に割り切れるものではありません。 私が調べた限り、共有物の賃貸借に関して、裁判所が示した判断は以下のとおりです。 〔変更行為〕 建物所有を目的とする共有地使用貸借契約の締結(東京地裁平成18年1月26日判決) 民法602条の期間を超える賃貸借契約の締結(東京地裁平成14年11月25日判決) 借地借家法の適用される賃貸借契約の締結(東京地裁平成14年11月25日判決) 大規模ビルのサブリース契約における賃料変更の合意(東京地裁平成14年7月16日判決) 共有財産管理人の選任(東京地裁昭和47年12月22日判決) 境界確定訴訟の提起(仙台高裁昭和43年12月11日判決) 〔管理行為〕 民法602条の期間を超えない賃貸借契約の締結(東京地裁平成14年11月25日判決他) 一般共有物の賃貸借契約における賃料変更の合意(東京地裁平成14年7月16日判決) 共有者の同意により設定された賃借権の譲渡(東京地裁平成8年9月18日判決) 賃貸借契約の解除(最高裁昭和47年2月18日判決他多数) 旧借地法10条による建物買取請求権の行使(大阪地裁昭和41年12月9日判決) 以上を見ても分かるとおり、変更行為にあたるか管理行為に留まるかという問題は事案によって結論が異なる悩ましい問題です。 共有不動産の使用収益方法を検討する際には、一つの法的リスクとして捉え、慎重に取り組む必要があるでしょう。

Published on 2014-01-15 08:44:52 GMT

弁護士の長谷山です。 1月20日のセミナーですが、 先日、澄川弁護士からアナウンスがあったとおり、 私と当事務所の熊谷弁護士の2名にて担当します。 内容としては、私が抵当権を中心とした担保物権、熊谷弁護士が契約総論ということとなっております。 熊谷弁護士のレジュメをざっと見させて頂きましたが、これまでとはガラッと変わったものであり、非常に面白そうです。 私の方も負けじと、本日は休日返上で出勤してレジュメ作成をしております。 何分、私の担当するところは、範囲が非常に広いので、要点を絞ってわかりやすく説明したいと思って苦労しております。 無料セミナーですが、内容的には、そこらの有料セミナーには負けていないと自負しております。 ぜひ、ご参加下さい!